1．目前本市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀如何？有幾種收費(fèi)形式？

答：本市住宅物業(yè)約3．5億平方米，95％已實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理。63％的小區(qū)已成立業(yè)主委員會。目前本市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋的性質(zhì)，采用不同的價格管理形式，即：已售公有住宅實(shí)行政府定價；普通內(nèi)銷商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價；原外銷房和原高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

2．為什么要制定《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》？

答：為配合市人大常委會2004年8月19日通過的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的實(shí)施，規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，進(jìn)一步推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場化進(jìn)程，根據(jù)上海市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，制定了本《辦法》。旨在通過《辦法》的實(shí)施，變物業(yè)收費(fèi)的直接管理為間接管理，促使物業(yè)服務(wù)更規(guī)范，物業(yè)收費(fèi)更透明。未來，隨著物業(yè)收費(fèi)中業(yè)主大會主導(dǎo)作用的逐步發(fā)揮，物業(yè)服務(wù)管理的逐步市場化，該《辦法》中的分等收費(fèi)表將演化為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

3．什么是物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理？

答：通俗地說，物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理是一種“菜單式”、“間接化”的收費(fèi)管理方式。《辦法》實(shí)施后，上海市主要的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容將歸并為“綜合管理服務(wù)”、“公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)”、“公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)”、“公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)”以及“共用部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)”五項(xiàng)，每個服務(wù)項(xiàng)目再按服務(wù)內(nèi)容多少、服務(wù)要求高低和設(shè)施配備情況進(jìn)行分級，等級從低到高，最高五級。

　　 每一等級都列明對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（最高限價），從而形成一份質(zhì)價相符，可供選擇的服務(wù)菜單。在確定各小區(qū)具體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，業(yè)主大會（業(yè)主委員會）和物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)需要，從菜單中選擇不同等級的服務(wù)項(xiàng)目，并在最高限價的范圍內(nèi)協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。價格部門對住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理也將逐步由事前審批轉(zhuǎn)為事后監(jiān)管，重點(diǎn)是加強(qiáng)協(xié)調(diào)服務(wù)和監(jiān)督檢查。

4、《辦法》如何對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目劃分等級？

答：《辦法》依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)過程和服務(wù)結(jié)果的不同對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行分級。以“公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)”為例。在“服務(wù)內(nèi)容”方面，四級服務(wù)相對于三級服務(wù)，在“樓外公共區(qū)域保潔”中增加“水景保潔”的內(nèi)容；在“服務(wù)過程”方面，三級中規(guī)定樓梯扶手、欄桿和窗臺需每周擦抹兩次，而四級則規(guī)定為隔日擦抹一次；在“服務(wù)結(jié)果”方面，三級要求垃圾箱（房）及其周圍“基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味”，而四級則要求箱（房）整體清潔、無異味，要求更進(jìn)一步。