無良業主將房屋租給他人當倉庫、做宿舍、開公司，嚴重影響鄰居日常生活；物業公司將車位偷偷租給非本小區車主；頂樓業主將樓頂封掉做私家陽光房……近年來，這些與居住權屬、物業管理相關的民間糾紛頻繁發生；而當矛盾升級、雙方進入司法程序后，又因為缺少相應的明確法律規定，導致案件處理后執行困難。  
　　有鑒于此，最高人民法院日前正式公布《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《建筑物區分所有權的解釋》）和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《物業糾紛的解釋》），并確定從今年10月1日起施行。專家指出，這兩部司法解釋將有效增強《物權法》等法律規定的可操作性，從而緩解因居住權屬、物業管理等引發的糾紛和矛盾。其中圍繞“拒交物業費”、“居改非”、“車位”等多發性糾紛的相關司法解釋，有很強的針對性。  
　　焦點一：無正當理由不得拒交物業費  
　　司法解釋：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。  
　　過往案例：欠費糾紛是物業服務糾紛的主要類型，如住在低樓層業主拒交電梯費、因出國房子空置著而未享受服務不交物業費，因物業服務不到位而拒付物業費……  
　　專家解讀：最高人民法院民一庭負責人表示，實踐中，在物業服務企業已經按照約定以及規定全面履行了相應義務的情況下，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務，比如業主提出其因出國而未享受服務，或者無需接受相關物業服務，比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。否則，物業服務關系的穩定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定，業主以前述理由所提的抗辯屬于權利濫用，有損業主自治機制和物業服務秩序，所以不應得到法院支持。  
　　焦點二：“住改商”應經有利害關系業主同意  
　　司法解釋：業主將住宅改變為經營性用房（即“住改商”），未按照物權法第77條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。  
　　此外，實踐中確實有可能出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業主也與“住改商”行為存在利害關系的情況，但這部分業主的范圍難以統一劃定，為防止利害關系業主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規定，其應證明利害關系的存在。  
　　過往案例：“住改商”即業主將住宅改變為經營性用房，在上海又叫“居改非”。近年來本市擅自“居改非”的違法勢頭有上升勢頭，2008年的調查顯示，有近50%的受訪業主反映在自己的小區存在“居改非”。對此，業委會成員、人大代表、管理部門對“居改非”否定態度的均超過70%；業主持否定態度的近70%。  
　　解讀：按照物權法第77條規定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意，其行為仍不具備合法性。據此，《物權法》第77條實際上已經成為“住改商”業主對由此產生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據?！段餀喾ā肥┬泻?，在實踐中的做法是，按照多數決定來確定有利害關系業主的意見。這既沒有法律依據，也違反了《物權法》第77條的立法目的，實際效果并不理想。  
　　焦點三：車位“首先滿足業主需要”  
　　司法解釋：建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合《物權法》第74條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。  
　　過往案例：車庫車位從來就是小區業主和物業公司開發商的矛盾焦點，盡管《物權法》已經明確對于車庫車位的權屬定義，但開發商或私自提高車庫的出售數量，或物業公司對于車位的管理費用不盡合理等案例，屢屢見諸報端，媒體報道過的就有“抵抗物權法瑞虹新城強賣車位”、“上海康城保安為停車費與司機扭打”、“中遠兩灣城物業公司小區亂停車遭七次扎胎”等等。其中以2007年的瑞虹新城“強賣車位”較為典型。那年5月1日起，瑞虹新城二期地下車庫停車位全面停租。在地下車庫停車的約190位業主面臨選擇，要么花十幾萬元購買車位，要么尋找新的停車點。  
　　解讀：最高院民一庭負責人解釋，規劃確定的“配置比例”具有法定性和確定性，業主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。  
　　如果建設單位已經按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為已符合《物權法》第74條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。其原因在于，規劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。車位、車庫糾紛的處理是一個復雜問題，司法解釋的規定還有些具體原則，但思路是明確的。在審判實踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結合糾紛具體情況妥善處理相關案件。待審判實踐經驗的積累足夠豐富之后，也可擇機就新問題、新情況作出單行批復。  
　　焦點四：共有部位界定更明確  
　　司法解釋：從現實生活出發規定，除了建筑物內住宅、經營性用房等房屋外，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。如車位、攤位以及規劃中已經列入特定房屋買賣合同的露臺，都應當認定為專有部分；而建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂以及通道、樓梯、大堂、消防、公共照明均屬于共有部分。而如果不屬于業主的專有部分，也不屬于市政公用部分，或者其他權利人所有的場所以及設施，都將認定為共有部分。過往案例：2007年春節，靜安區武定西路一小區的高層建筑里，19樓某室的一套兩房兩廳正在裝修，其衛生間的外墻一側竟新開了一扇窗。樓內的其他業主發現后，請物業幾次前往阻止，在勸說無效的情況下，有業主聯名將19樓某室的業主告上了靜安區人民法院，訴其損害了建筑物外墻的公共部位。經判決，該業主須在規定時間里恢復原狀。  
　　解讀：認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵所在，實踐中很多建筑物區分所有權糾紛就是圍繞共有部分產生的。除《物權法》第六章規定的法定共有部分，如建筑區劃內的道路、綠地等，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規定。所謂“天然共有部分”即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。  
　　因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權利人所有即為業主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1.不屬于業主專有部分；..不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。